Hvad kendetegner ejendomme som aktivklasse?
Afkastet fra en ejendomsinvestering består typisk af to dele: de løbende lejeindtægter fra de virksomheder og mennesker, der bruger ejendommen, og udviklingen i ejendommens værdi over tid. Lejeindtægterne er den mest stabile del og udgør typisk den største del af afkastet over en lang periode. Værdiudviklingen afhænger blandt andet af renteniveau, efterspørgsel efter lokaler og boliger og ejendommens stand og beliggenhed.
Afkast kan også skabes gennem udvikling. Det sker, når en investor køber en grund, udvikler den og opfører boliger eller erhvervsejendomme på den. Ejendommene kan enten beholdes som udlejningsejendomme, hvor afkastet kommer fra lejeindtægterne, eller sælges efter færdiggørelsen – for eksempel som ejerboliger – hvor afkastet realiseres ved salget. Udviklingsprojekter indebærer typisk en højere risiko end køb af færdige, udlejede ejendomme, fordi afkastet afhænger af byggeomkostninger, byggetid og efterspørgslen, når projektet står færdigt.
Løbende indtjening og spredning af risiko
Ejendomsmarkedet udvikler sig ikke nødvendigvis i takt med aktie- og obligationsmarkederne. Værdien af ejendomme reagerer ofte anderledes og langsommere på ændringer i økonomien, end værdipapirer gør. Det er en af grundene til, at ejendomme indgår i pensionsporteføljer: De bidrager til at sprede risikoen og giver en løbende indtjening, som ikke er direkte afhængig af udsving på de finansielle markeder.
Lejeindtægter og inflation
Lejekontrakter for erhvervsejendomme og boliger indeholder typisk en regulering, der følger prisudviklingen i samfundet. Indtægterne fra ejendommene følger derfor i almindelighed med, når priserne stiger. For en pensionsopsparing, der skal bevare sin købekraft over mange årtier, er det en væsentlig egenskab.
Risici ved ejendomsinvesteringer
Ejendomme har også risici, som adskiller sig fra andre aktivklasser. Værdien kan falde, for eksempel når renten stiger, eller når efterspørgslen efter en bestemt type lokaler ændrer sig. Lejemål kan stå tomme. Og ejendomme er mindre omsættelige end værdipapirer – det kan tage måneder eller år at sælge en ejendom til den rigtige pris. Som ved alle investeringer kan afkastet svinge, og det historiske afkast er ikke en garanti for fremtiden.
Sådan investerer PensionDanmark i ejendomme
PensionDanmark investerer overvejende direkte i ejendomme i Danmark og ejer dem gennem sin egen ejendomsorganisation. Det betyder, at PensionDanmark selv udvikler, ejer, udlejer og driver ejendommene frem for at investere gennem fonde. Investeringshorisonten er lang – ejendomme købes og udvikles med henblik på at blive ejet i årtier.
Fokusområder
Investeringerne koncentreres om tre segmenter:
- Boliger – familieboliger, seniorvenlige boliger og studieboliger.
- Kontor – domiciler til enkelte virksomheder, servicerede flerbrugerhuse og ejendomme til life science.
- Hotel – centralt beliggende hoteller med etablerede operatører på lange lejekontrakter.
Hertil kommer udvikling af byområder og offentligt-private partnerskaber, som er beskrevet under [Om PensionDanmark Ejendomme].
Risikoprofiler
Ejendomsinvesteringer inddeles efter, hvor stor en del af afkastet der skal skabes gennem udvikling. Porteføljen spænder over tre risikoprofiler:
- Core og Core+ – færdige, udlejede ejendomme med stabil drift og begrænset udviklingspotentiale. Afkastet kommer primært fra lejeindtægterne. Laveste risiko.
- Value-add – ejendomme og projekter med et udviklings- eller forbedringsbehov, hvor afkastet skabes ved at udvikle, ombygge eller genudleje. Højere risiko end core.
- Opportunistisk – transformation af eksisterende bygninger eller byggemodning af grunde, hvor afkastet afhænger af udvikling og planlægning. Højeste risiko, herunder udviklings- og planrisiko.
Fordelingen mellem profilerne varierer over tid og fremgår af årsrapporten. Risikoen håndteres desuden ved at sprede porteføljen på segmenter og geografi og ved at udleje på lange kontrakter, hvor det er muligt. Projekterne gennemføres både alene og i partnerskaber med offentlige og private aktører.
Byområder
Vi samarbejder gerne med kommuner og arealudviklingsselskaber om udvikling af nye byområder, hvor boliger bliver driveren for udviklingen. Vi ønsker med udviklingen af vores byområder at sikre en mangfoldig og blandet by med fællesskaber i fokus, samt minimere byområdets miljømæssige fodaftryk ved bl.a. brug af ansvarligt producerede og robuste materialer, der vurderes ud fra et livscyklusperspektiv. Der lægges ydermere vægt på en bymæssig integration af de omkringliggende områder. PensionDanmark udvikler byområder i Århus, København, Albertslund, Rørovre, Allerrød og Køge.
OPP
PensionDanmark er med til at drive Offentlig-Privat-Partnerskaber (OPP) frem i Danmark, da det støtter op om vores målsætninger på flere områder. Med vores konsortium på OPP projekter indenfor finansiering og drift, vil vi gerne være med til effektivt at løse de byggerelaterede behov i stat, regioner og kommuner, der kan øge velfærden i Danmark på en konstruktiv og ansvarlig måde.